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第一组宝安中心区域住宅房地产市场调研

（一）区域概况

宝安中心区位于深圳西部、珠江东岸，与南山前海相邻，东北临宝安大道，西北至碧海湾公园，东南隔湖滨西路与南山区相邻，西南面海。规划用地面积15平方公里，包括滨海片区和碧海片区，规划总人口规模约40万人。宝安中心区从年起进行规划，年开始填海开发建设，经过十多年规划建设，区投入近亿元，目前中心区市政交通体系已基本形成，公共基础设施正在逐步完善。宝安中心区核心区总用地约3平方公里，其中西侧用地约80公顷，建筑规模约万平方米，主要发展金融服务、现代物流、科技研发、商务服务、文化创意产业总部。东侧用地约90公顷，建筑规模约万平方米，主要发展平台服务，与前海相互融合产业及综合性商业服务功能。中央绿轴公共文化设施、海滨广场公园，地下空间将打造成为中央商务区配套的文化休闲娱乐和活动场所。宝安中心区功能定位为“CBD+TBD”，与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心，是前海地区协作配套功能延伸区和深圳新的经济与科技创新力量聚集区。以新安六路为界，宝安中心区分为南北两部分，南片为滨海片区，北片为碧海片区。东南部的滨海片区用地面积约7平方公里，西北部的碧海片区用地面8平方公里。滨海片区规划结构可概括为：“一条岸线、两条轴线、三个功能区、一个都市绿环”，重点打造现代服务业总部经济区和公共文化休闲活动区。碧海片区规划结构可概括为：“一轴、二带”，重点打造商务岛、商业岛和文化创意基地。片区内拥有广深高速、国道、深圳机场、福永码头和正在建设中的深港西部通道，沿江高速、大铲湾港口、深圳地铁1号线西延线、深圳地铁5号线等便捷的交通条件。

（二）区域楼盘市场调查结果

本区域分为两个范围进行调查，一部分为早期的宝安中心区地段，也就是新安六路以东，宝安大道以南，沿江高速以北，创业路以西范围内。这部分以福中福幸福海岸、深业新岸线、高发西岸花园、鸿荣源尚都花园、花样年花郡、龙光天悦龙庭等知名开发商于-年开发建设的楼盘为主，另一部分靠近前海片区，以壹方城、熙龙湾花园一二期、天健时尚空间、金泓凯旋城等竣工于-年次新楼盘为主，整个片区内拥深圳市宝安区体育中心、宝安体育场、宝安行政服务大厅、宝安区政府、深圳市宝安区妇幼保健院等公共配套，居住氛围较好。

市场调研情况表1

市场调研情况表2调研位置示意图

（三）片区相关楼盘照片

（四）区域小结

现阶段的宝中二手房，可以总结为两点：一是小区挂牌价整体提升，高者去到21万+，更有业主疯狂加价0万；二是除了个别小区，单价都卖到10万了，包括不怎么看好的花样年、风临洲、御景湾等。看来，宝中老房子，不仅远超福田CBD、华侨城的价格，更是力压前海、后海、蛇口。技术人员现场走访发现中介挂出的房源价格普遍10万+，熙龙湾花园、壹方中心玖誉、西岸观邸花园挂牌价单价去到12万+、13万+，熙龙湾花园租金高者在1.5万/月。案例：花样年花郡，08-10年建成的小区，去年7月价格在7.4万左右，目前在售房源挂牌价都在10万+，甚至53平户型挂牌价14万+，这个价格比福田、南山的一些名校学位房小户型价格都高了。关键小区挂牌价不断上涨，其中一套34平户型，从去年10月万，上调到今年3月万，前后涨价93万，算下来从单价从9.7万上调到了12.5万。西城上筑：受深圳“双十一”豪宅税新政影响，西城上筑年末房价涨幅比较明显，均价一个月的时间上涨了1万多，目前挂牌价均在10万+。示范区利好+豪宅税调整只是其中一个导火索，主要还是因为其地理位置。宝中胜在区位上南面是桂湾、前湾、妈湾、大铲湾。宝中范围，由宝安大道、新安六路、广深沿江高速、湖滨西路围成，双界河一侧，就是前海的桂湾，往下走又是前湾、妈湾，以及大铲湾，区位上宝中自带光环。前海三个片区，桂湾定位是商务中心区，前湾是综合发展区，妈湾是保税港片区，重点发展金融、科技、信息、物流业。而大铲湾，去年腾讯新建鹅厂选址大铲湾，腾讯已经出手，可以确定今后这里会是以高端产业为主。前海+大铲湾这几个地方，今后都是科技金融精英人才聚集区，但范围内的住宅却屈指可数，这部分人是要外溢到其他地方居住的，所以今后周边的住宅，很多新盘或次新盘的价格会有所提升。考虑到临近的宝中，目前地铁、商业、教育、医疗相对完善，属于公共资源集中建设区域，居住层面更合适，所以就近安家定居宝中是大概率。尤其现阶段随着前海写字楼逐渐交付使用，高管、白领出入成常态，宝中受到利好就更大，顺理成章的承接高净值人群外溢。国誉评估集团

深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司(简称“国誉“）

成立于年，注册资本0万元，拥有房地产估价一级资质、土地估价一级资质，资产评估资质，均可在全国范围内执业。同时引入中铭国际-证券期货评估资质，完成评估资质最高等级全覆盖。其业绩连续多年处于国内领先地位，评估物业面积达到万㎡，评估土地面积万㎡，评估资产总值超过0亿元，同时我司承担了深圳市标准地价研究、深圳市房地产发展趋势研究等多项大型科研项目，并完成深圳范围内可行性研究报告数量多达上千个项目。截止年底，国誉已为四大行、招商银行、平安银行等多家金融机构及华融、信达、东方、长城资产，人才安居集团、振业集团、深圳路桥集团、卓越集团等类金融及国企事业单位提供专业服务，并参与深圳地铁三号线、广深港客运专线、人民路、深圳火车北站、布龙路等多项旧城改造与城市更新项目，成为政府重大工程项目指定评估机构之一。同时，公司先后成为广东省高级人民法院、深圳市中级人民法院及各地区人民法院、广东省建设厅、广东省国土资源厅、深圳市政府采购中心、深圳市国土资源和房产管理局、汕尾市国土资源局等多个政府部门指定的专业评估机构。目前，国誉已在广州、珠海、梅州、汕尾等近20地开设业务分部，并与当地的多家大、中型银行、企事业单位展开深入合作。立足深圳，面向全国范围开设分支机构，发展成为全国性的大综合型评估产业链评估机构。

年国誉评估联合深圳大学MBA校友会、麦田计划基金会设立“国誉暖春计划”，定点资助湖南省益阳市“夫溪小学”，为社会公益贡献一份自己的力量。

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公益计划联系人：Dr.许

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