芙蓉区位于湖南省长沙市主城区东部，是长沙市传统的商业繁华区。本次重点调查了芙蓉区的芙蓉区政府片区，该片区位于长沙市芙蓉区南部，属于老城区。芙蓉区政府片区距离长沙火车南站直线距离仅5公里，该片区内设有地铁二号线人民东路站及在建地铁五号线东郡站，对外交通出行便捷程度高，区位优势明显。

一、调查区域概况

芙蓉区政府片区位于芙蓉区核心区域之一，本文商业房地产市场调查分析报告范围主要为北至傅家湾路、南至东进路、西至万家丽中路、东至浏阳河大道，中有人民东路穿过。本次调查主要以芙蓉区政府片区内所在的新世纪家园、世嘉国际华城、中惠锦堂、湘域熙岸、泊爱蓝湾、长房星城世家、仁和香堤雅境、万科西街花园等住宅小区配套商业为主，调查范围主要位于傅家湾路以北、东进路以南、万家丽中路以西、浏阳河大道以东。该片区商业为成熟的商业圈，居住人流量较大，商业市场成熟。

调查区域及楼盘分布图

二、调查情况

（1）新世纪家园：

新世纪家园位于长沙市芙蓉区人民东路与万家丽路交汇处东北角，小区分别为南区和北区，其中北区共有8栋，商业主临傅家湾路，商业主要位于2栋、4栋、6栋、8栋，共1层，南区分别为A、B、C、D、E区，商业主临高岭街、部分商业临傅家湾路和嘉雨路，其中北区靠近万家丽国际购物广场。

主要经营业态为便利店、餐饮、零食店、银行、汽车维修等，商业氛围较好。单个铺面面积小，零售商业为主，个体户经营，北区临傅家湾路商业靠近万家丽购物广场西门，商业氛围较好，空置率低。

商铺临路图：

商铺临街照片：

新世纪家园

（2）世嘉国际华城：

世嘉国际华城位于长沙市芙蓉区人民东路号，小区一共分二期，一期共有9栋，二期共2栋，一期商业主临人民东路和东华路，商业部分为二层，部分为三层，商业形态以临街商业为主，二期为商业裙楼组成，一层至五层为商业裙楼，五层以上为年华世嘉酒店。

主要经营业态为银行、培训机构、医院、药店、餐饮、酒店等，商业氛围好，另商业裙楼主要业态有健身会所、网咖、餐饮等，商业面积大，大开间，展示面宽，临人民东路商业氛围高，靠近地铁二号线1号出口，人流量大，空置率低。

商铺临路图：

商铺临街照片：

世嘉国际华城

（3）中惠锦堂：

中惠锦堂位于长沙市芙蓉区人民东路号，小区共7栋，该小区靠近地铁4号出口，商业主临古曲中路和人民东路，分别为一层临街商业和负一层商业，其中负一层商业与地铁连接。

主要经营业态有平安银行、便利店、服装店等，该小区有绿化带阻隔，因此商业展示面较差，因该小区为新建楼盘，目前商业氛围一般，空置率较高，负一层商业虽与地铁连接，但商业氛围较差，经营状况不佳，空置率高。成熟的商业区及商业展示面对商业的氛围也有一定影响，本文调查的中惠锦堂小区，该小区于年底竣工，相比周边楼盘建成时间较晚，目前商业氛围不高；入住率不高，人流量暂时不高。

商铺临路图：

商铺临街照片：

中惠锦堂

（4）长房星城世家：

长房星城世家位于长沙市芙蓉区人民东路号，小区共分为A、B、C、D、E、F区，商业主临人民东路和嘉雨路，均为临街底商分布。

主要经营业态有服装店、花店、银行、美容会所、便利店等，临人民东路商业均为一层，临嘉雨路商业为二层商业，商业业态服装店居多，空置率低。

商铺临路图：

商铺临街照片：

长房星城世家

（5）仁和香堤雅境：

仁和香堤雅境位于长沙市芙蓉区人民东路号，小区共7栋，分布为A、B、C、D、E、F、G栋，商业主临古曲中路，少部分商业临人民东路，主要为一层临街商业为主，部分商业为两层。

主要经营业态有餐饮、药店、水果店、服装店、便利店、医院店等，商业靠近地铁2号线2号出口，商业氛围好，2号出口相比该站点其他出口人流量较大，无空置门面，部分商业为二层，出租率高。

商铺临路图：

商铺临街照片：

仁和香堤雅境

（6）万科西街花园：

万科西街花园位于长沙市芙蓉区人民东路号，小区共分为A、B、C三个区，商业主临古曲中路，少部分商业临人民东路，主要为一层临街商业，与仁和香堤雅境小区相隔。

主要经营业态有美容会所、服装店、银行、洗衣店等，均为一层临街商业，单个铺面面积小，无空置门面，商业氛围好。

商铺临路图：

商铺临街照片：

万科西街花园

（7）各楼盘租金和售价调查情况汇总表

三、总结

本次芙蓉区政府片区商业房地产的选取以下几个具有代表性的楼盘进行调查：新世纪家园、世嘉国际华城、中惠锦堂、长房星城世家、仁和香堤雅境、万科西街花园等物业，该批次调查物业中主要有住宅配套底商，商业裙楼、地下商业等类型的商业，涵盖的商业种类较多，具有一定的参考性和代表性。

通过对长沙市芙蓉区政府商业片区的调研，我们发现：①临街商业出租率较高，业态主要以快消品为主，消费基础稳定；②地铁对商业氛围和商业租金、售价的影响因素较大，本次分析该片区内地铁出口分别对应四个楼盘，临近地铁出口的商铺租金水平单价可达元/㎡/月，比其他一般位置高出50-元/㎡/月；③整个芙蓉区政府片区住宅底商租金水平单价在60-元/㎡/月，其中较老旧的社区经营业态相对低端，租金水平单价在60-80元/㎡/月，较新的社区居住人群消费能力较高，商铺的承租能力也相对较高，一般一楼临街商业月租金水平单价在-元/㎡/；④商铺二手交易不活跃，一般业主从开发商购买之后以收租为主，短期内出售的情况较少，一般要等商铺价值有大幅增值才会出手。（国策研究唐桂枝）

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